[스크랩] [[Dragon의 세상읽기] ] 후회없는 내 집 마련법(1) ~ (2)

[[Dragon의 세상읽기] ] 후회없는 내 집 마련법(1)
번호 : 160   글쓴이 : 노용환(드래곤)	조회 : 2328   스크랩 : 16   날짜 : 2006.11.07 09:45

요즘 부동산 가격은 예전과 달리 사람들의 ‘심리’에 의해 움직인다. 최근 부동산 강연장마다 사람들로 넘쳐나고, 부동산 재테크 관련 책들이 잘 팔리고, 내 집 마련 상담이 부쩍 늘어난 것을 보면 내 집 마련을 앞둔 사람들의 심리가 아주 불안정함을 잘 알 수가 있다. 이는 정부의 강력한 부동산 규제 정책에도 불구하고 그동안 집값은 계속 올라온 데다가 신도시나 뉴타운 등의 신규 아파트 분양가는 치솟고 있기 때문이다. 올 들어서도 판교신도시 고가 분양, 파주신도시와 은평뉴타운 고가분양으로 시작된 집값. 불안 심리는 일부 개발 호재 지역과 주변 지역을 제외하고는 여름을 지나면서 큰 변화가 없었다. 그러던 것이 추석 이후 3기 신도시인 인천 검단신도시가 개발되고 파주신도시가 확대 개발되면서 규제 위주의 정부의 정책이 변화 조짐을 보이자 사람들이 일제히 ‘사자’로 돌변하는 모습을 보이고 있다. 특히 이번 상승세는 그동안 집값이 오르지 않던 20평대 소형 아파트에서 상승세가 시작되어 서울과 수도권 외곽 지역까지 대기 수요가 몰려 가격이 폭등하는 장세가 연출된 것이 큰 차이점이다. 이는 다시 강남권과 재건축 아파트 가격 상승세로 이어져 수도권 지역의 전방위 가격 상승세로 번지게 되었다. 기존에 집값이 오르던 것과는 다르기 때문에 그 영향력이 크다고 할 수 있다. 보통 사람의 경우 평생 1~2번 거래하게 되는 것이 부동산이다. ‘인생에서 가장 큰 쇼핑’이자 가족의 행복의 원천이 되는 곳이 바로 집이다. 또한 이 집을 기반으로 다른 부동산에도 투자할 수 있고 재테크에 있어서도 성공할 수 있는 초석이 된다. 이런 면에서 내 집 마련의 중요성은 아무리 강조해도 지나침이 없는데, 후회 없는 내 집 마련을 할 수 있는 방법에는 어떤 것들이 있는지 2회에 걸쳐 알아보기로 하자. 1. 인터넷을 활용해 후보지역을 몇 곳 선정하라 내 집 마련에 있어서 발품도 중요하지만 먼저 인터넷을 활용하여 기본적인 정보를 얻는 시간이 필요하다. 인터넷 부동산 포털 사이트에 접속해서 본인의 예산 범위 내에서 직장, 학교, 주변 환경, 향후 발전 가능성, 입지, 단지구성 등을 고려하여 1차적으로 후보지역 몇 곳을 선정한다. 그런 다음 1차 후보 지역 중에서 동일한 방법으로 본인에게 맞는 곳으로 00동이나 00마을로 범위를 줄여가라. 단, 여기서 주의할 점은 지역 선택시 본인의 인식(이미지)보다는 일반인의 인식을 기준으로 고르는 것이 나중에 팔기도 쉽고 재테크에도 도움이 된다. 물론 현재 인식이 좋지 않은 지역도 앞으로 지역 개발 소재가 있는 곳이라면 좋아질 가능성이 있지만, 이런 경우를 제외한다면 일반대중의 흐름을 따라가는 것이 좋다. 2. 아파트 시세, 시세 추이, 향후 전망 등의 분석은 기본중의 기본이다. 그런 다음 요즘 왠만한 부동산 포털 사이트의 경우에는 해당 아파트 단지의 정보나 시세는 기본으로 제공된다. 하지만 현재 시세만 보지 말고 1년, 2년, 3년 전 시세는 어떠했는지를 파악해 ‘시세 추이’도 함께 분석하는 것이 좋다. 그리고 아파트 시세도 각 부동산 사이트마다 차이가 조금씩 나기 때문에, 한 곳만 보지 말고 2~3곳을 함께 비교해야 좀더 객관적인 시세를 파악할 수가 있다. 지역 전망 등은 신문이나 인터넷에 해당 지역을 검색해 보면 어느 정도의 정보는 획득이 가능하므로, 미래를 예측하는데 도움을 얻을 수가 있다. 물론 더 좋은 방법은 자기가 살고 싶은 지역에 관한 정보를 평소에 신문, 인터넷, 현장 답사 등을 통해 축적해 나간다면 지역을 결정하는데 더욱 큰 도움이 될 것이다. 해당 지역에 살고 있는 지인들이 있다면 확인은 필수다. 3. 믿을 수 있는 중개업소 2군데 정도를 선정하라 인터넷에 매물이 많이 올려져 있고 이 매물들이 잘 관리되며, 특히 중개업소의 홈페이지의 중개업소 소개란에 사장 및 직원의 이력 등이 상세히 소개되는 등 믿음이 가는 곳 2개 정도를 선정한다. 특히 부동산은 지역성을 띄게 되므로 당신이 매수하고자 하는 곳의 중개업소면 더 많은 정보를 얻을 수 있으므로 더욱 좋다. 한 가지 주의할 점은 처음 내 집 마련을 하는 사람들한테 주로 나타나는데, 여러 중개업소에 알아보지 않는 것이 좋다. 왜냐하면 여러 곳에 알아보러 다니게 되면 중개업소에서는 요즘 매수세가 많은 것으로 생각하게 되고, 이런 얘기가 집 주인(매도자)에게도 들어가게 되면 집값만 올리는 결과를 초래하게 되어 집을 사려는 매수자가 결국 피해를 보게 되기 때문이다. 특히, 요즘 같은 가격 상승기에는 이를 꼭 알아둘 필요가 있다. 3. 인터넷 시세의 특징을 파악하라. 요즘 왠만한 중개업소는 인터넷 홈페이지를 갖고 있어, 매매․전세 등의 정보를 제공하고 있다. 아파트를 알아보는 사람도 젊은 사람의 경우 대부분 인터넷을 통해 정보를 얻고 매물도 확인한다. 부동산 시장 환경이 정말 격세지감이라고 할 정도로 많이 변한 것을 알 수 있다. 이런 상황이다 보니 인터넷에 올라있는 시세나 매물의 특징을 아는 것이 얼마나 중요한지는 다음을 보면 알 수 있다. - 인터넷 시세는 호가보다 낮은 경우가 대부분이다. 만약 당신이 중개업소 사장이고 많은 사람들이 인터넷을 통해 문의가 오는데, 잠재 고객을 많이 끌어 오려면 어떻게 하겠는가? 당연히 매도자의 호가보다 조금 낮게 가격을 올려  놓아야 네티즌이 관심을 가지고 보지 않겠는가? 이는 당연한 영업 전략의 일환으로 이해를 하면 된다. 이것도 중개업소 사장의 스타일에 따라 약간 낮게 등록하는 곳도 있고 현저히 낮게 등록하는 업소 등 다양하다. 특히 실제 주인의 호가보다 낮게 시세가 등록되는 경우가 ‘부동산 가격 상승기’이다. 하루가 다르게 부동산 가격이 상승하고 있는데, 이에 맞추어 가격을 올려 등록하게 되면 당연히 고객의 관심밖에 나기 때문이다. - 인터넷 매물은 실제로 존재하지 않는 허위 매물이 많이 있다. 인터넷에 올라있는 매물 중에 현재 시점에서 실제 존재하는 매물은 과연 얼마나 된다고 당신은 생각하는가? 80% 50% 놀라지 마시라. 20% 미만이라는 최근의 발표 자료가 있었다. 내 집 마련을 위해 인터넷을 이용해 본 사람이라면 한번쯤 이런 경험이 있을 것이다. 시세보다 좀 저렴한 매물이라고 생각되어 중개업소에 전화해 보면, ‘아 그거요. 그건 어제 나갔고요. 다른 좋은 매물이 있습니다.’ 라는.. 여기에는 두 가지이유가  있는데, 하나는 고객의 눈길을 끌기 위해서이고 다른 하나는 실시간으로 매물을 올리고 관리하는 것이 쉽지 않기 때문이다. 인터넷 홈페이지 관리도 중요하지만, 중개업소 사장이나 직원이 계약을 위해 뛰어다녀야 하지 않겠는가? 또한 이 일에 시간도 들고 부지런하기도 해야 하니 말이다. 따라서 인터넷 매물은 고가로 되어 있는 몇 개 매물만 실제 존재한다고 보면 되고, 시세도 상한가보다 10% 정도 비싸기 때문에 실제 가격은 현장 중개업소에 들러 꼭 확인을 해보아야 한다. 특히, 요즘 같은 가격 상승기에는 현장 시세가 인터넷 정보제공업체에 잘 반영이 되지 않기 때문에 더욱더 그렇다.

 

[[Dragon의 세상읽기] ] 후회없는 내 집 마련법(2)
번호 : 165   글쓴이 : 노용환(드래곤)	조회 : 2713   스크랩 : 10   날짜 : 2006.11.14 14:34

지난 번 ‘후회 없는 내 집 마련법(1’)에 이어서 계속됩니다. 4. 요즘 부동산 가격은 집주인과 중개업소가 1차 조정 후 내놓는다. 당신이 중개업소를 운영하는데 매도인이 실제 거래 가격보다 턱없이 높은 가격으로 부동산을 내놓으려고 한다면 어떻게 하겠는가? 당연히 이런 물건은 거래가 되지 않을 것이기 때문에, 거래가 가능한 현실적인 가격대를 제시할 것이다. 반대로 매도인의 경우도 부동산을 내놓을 때 미리 중개업소에 시세를 문의해서 가격대를 알아본 다음 내놓는다. 즉, 요즘의 부동산 거래 경향은 1차적으로 매도인과 중개업소가 가격 조정 후 물건을 내 놓고, 중개업소는 계약서 작성만 해주는 추세로 변화하고 있음을 알아야 한다. 5. 팔 때는 조금 싸게, 살 때는 조금 비싸게 거래하라. 예를 들어 2억 하는 아파트 매매를 위해 당신이 실제로 아파트 현장 방문도 해보고, 주변 환경도 점검해 보고, 시세도 확인해서 결국 매입하기로 했다고 하자. 현재 시세는 2억이다. 그런데 매수자인 당신은 19,000만원에 매도인에게 팔라고 하고, 매도인은 200만 원만 깎아서 19,800만 원에 하자고 한다. 이럴 경우 당신은 어떻게 하겠는가? 19,800만원이면 시세보다 약간 싸니까, 사는 것이 좋다. 그런데 거래가의 1%인 200만원을 놓고 서로 가격 흥정을 하다가 서로 매도․매수시기를 놓치는 경우가 우리 주변에는 의외로 많다. 특히, 요즘같이 매도자 우위 시장에서는 머뭇거림보다는 결단력이 좋은 결과를 가져오는 경우가 많다. 사람은 누구나 자기가 매도인의 입장이 되면 비싸게 팔고 싶어 하고, 반대로 매수인이 되면 싸게 사고 싶어 하기 마련이다. 따라서 팔 때는 본인 생각에 조금 싼듯해야 그 가격이 객관적인 가격이 되어 거래가 잘 되고, 살 때는 조금 비싼듯해야 그것이 객관적 시세가 되어 실제로 살 수 있게 된다. 6. 빨리 팔고 싶으면 여러 부동산에 내 놓고, 제값을 받으려면 한곳에만 내놓아라. 당신이 아파트를 판다고 가정해 보자. 여러 중개업소에 아파트를 내놓게 되면 빨리 팔수 는 있다. 하지만 중개업소란 중개 수수료를 받아 가게 월세도 내고, 직원 월급도 주고, 운영도 하는 곳이다. 따라서 중개업소는 근본적으로 ‘거래 성사’가 제일의 관심사일 수밖에 없다. 중개업소가 매매 거래를 하지 못하면 다른 중개업소에서 매매해 버리기 때문에, 각 중개업소에서는 손님만 오면 싸게 설득해서 팔려고 한다. 그러나 한곳에만 매도 의뢰를 하게 되면 그 물건의 매매 기회는 자기에게만 오게 되므로, 적절한 매도 타이밍에 제값을 받고 팔아줄 가능성이 높아지게 된다. 왜냐하면 그렇게 해야만 그 고객이 자기의 단골 고객이 되기 때문이다. 7. 1기 5개 신도시, 목동, 노원구 일부 지역은 정보가 완전 공유되고 있다. 일산, 분당, 평촌, 중동(상동), 산본 등 5개 신도시와 서울 목동, 노원구 일부 지역의 경우는 ‘부동산 거래 정보망’을 통해 매물이 100% 공유되기 때문에 사실 어느 중개업소를 가던지 전체 매물에 대한 거래를 할 수 있도록 공동 중개가 활성화되어 있다. 여기서 공동 중개란 매도인이 갑이라는 중개업소에 매물을 내놓았는데, 매수인은 을이라는 중개업소를 통해 계약을 하는 경우를 말한다. 이 경우 중개 수수료는 각각의 중개 업소에 따로 지불한다. 따라서 이들 지역에서는 믿을만한 중개업소만 찾으면 굳이 이곳저곳 접촉할 필요가 없다. 상기 지역에서는 매도자도 컴퓨터를 보고 집을 내 놓고, 매수자도 컴퓨터를 보고 비교 우위가 있는 집부터 관심을 가지고 보자고 한다. 따라서 이들 지역에서는 예전처럼 매도인이 중개업소에 고객이 나타나면 가격을 조정해 줄테니 일단 집을 비싸게 내놓는 관행은 맞지 않는다. 그리고 요즘은 매도인도 합리적인 가격에 집을 내놓기 때문에 가격 조정 폭이 그렇게 크지 않다. 이들 이역에서 거래할 경우 이런 바뀐 환경을 알고 접근하라. 8. 부동산 현장 답사는 기본중의 기본이다. 부동산에 있어 현장 답사의중요성은 아무리 강조해도 지나침이 없다. 현장 답사에서 중요한 것은 무조건 부동산 근처의 중개업소에 들르지 말고, 본인이 먼저 현장 방문을 해서 인터넷과 본인이 가지고 있던 자료를 통해 해당 부동산에 대해 알고 있는 사실이 맞는지 틀린지를 직접 확인해 보아야 한다. 그래야 현지 중개업소에 들러 매물을 확인하고 함께 답사를 하더라도 중개업자가 하는 얘기가 맞는 얘기인지 아닌지, 가격은 적정한지 아닌지를 알 수 있다. 특히, 실제 사실과 가장 많은 차이가 나는 것이 바로 ‘시간’이다. 지하철에서 아파트까지 걸어가는데 걸리는 시간, 아파트에서 학교까지 걸어가는데 걸리는 시간, 집에서 할인점까지 시간 등은 본인이 수집한 정보와 맞는지 직접 시계로 시간을 재서 확인을 해보는 것이 좋다. 보통 인터넷이나 중개업소는 속성상 조금 과장해서 말하기 때문에 5분이 걸린다고 하면 10분 정도가, 10분이라면 15~20분 정도가 걸리는 경우가 대부분이다. 9. 봄, 가을에 사고 겨울에 팔아라. 예전에는 봄, 가을이 1년 중에서 부동산 거래가 많은 성수기였다. 하지만 최근에는 그것도 이미 옛날이야기가 된지 오래다. 요즘은 가정의 모든 생활의 중심이 자녀 위주로 돌아가기 때문에 겨울 방학 기간이 연중 최고 성수기이고 가격도 가장 비싸다. 두 번째 성수기는 여름 방학이며 봄, 가을이 가장 비수기이다. 따라서 본인이 매매든 전세든 시기가 조정 가능하다면 가급적 봄, 가을에 부동산 거래를 하는 것이 좋다. 10. 대부분의 부동산 거래 주체는 여성임을 염두에 두라. 요즘 건설 업체들이 아파트 설계에 가장 많이 반영하는 의견은 바로 다름 아닌 아파트에서 가장 많은 생활을 하는 가정주부들의 의견이다. 실제 아파트 분양을 하더라도, 여성의 눈에 들지 않을 경우 분양에 실패할 수밖에 없는 실정이다. 이뿐만이 아니다. 가정에서 자산의 대부분을 차지하고 있는 부동산 거래에서도 의사 결정 주체가 여성인 가정주부다. 많은 경우 재테크에 관한 정보도 여성이 더 밝은 경우가 많다. 11. 부동산 가격 상승세는 순식간에 오고, 그 상승 속도는 무섭다. 매사가 그렇지만 부동산 거래에서 있어서도 100% 만족이란 거의 없다. 내 집 마련의 경우 80% 이상 만족한다면 과감하게 매수에 나서는 것이 좋다. 아무도 미래를 정확하게 예측할 수는 없으며, 지나친 관망과 기다림은 막대한 손해를 초래하는 경우가 대부분이다. 아파트 가격이 바닥에서 상승세로 전환되면 갑자기 매수세가 몰려들어 매물을 잡기는 더 어려워지고 가격은 오르기 때문이다. 어제의 상한가가 오늘의 하한가가 되고, 매도자들도 매물을 거두어들이거나 호가를 높여 내놓는다. 특히, 내 집 마련의 경우에는 ‘올라도 내려도 어차피 내가 살 집’이므로 지나친 관망보다는 어느 정도 자금이 준비되어 있다면, 시기를 잘 선택해서 적극적으로 행동하는 편이 바람직하다.

 

30대 부동산 경제학 경제자유인이 되기를 원하는 모든 이들을 위해.. http://blog.daum.net/32in32

출처 : 맞벌이부부 10년 10억 모으기

글쓴이 : 서현&규환아빠 원글보기

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